PDF Drukuj

Decydujc si na zacignicie kredytu hipotecznego, musimy zda sobie spraw z tego, e z kredytem przyjdzie nam y przez co najmniej kilkanacie-kilkadziesit lat. I dlatego przed wizyt w banku lub u porednika finansowego, warto solidnie przygotowa si do spotkania i zwrci szczegln uwag na kilka istotnych czynnikw, od ktrych bdzie zaleao to czy wybrany kredyt speni nasze oczekiwania i wymagania, czy te bdzie nas uwiera jak niewygodne buty.

1. Oprocentowanie kredytu.


Jednym z najwaniejszych kryteriw wyboru kredytu jest jego cena - oprocentowanie.
Kredyty hipoteczne s oprocentowane wedug zmiennej stopy procentowej, na ktr skada si stawka referencyjna (WIBOR dla zotwek, EURIBOR dla EUR, czy LIBOR dla CHF i USD) oraz doliczana do niej mara banku.

Stawka referencyjna jest wielkoci rynkow; oznacza to, e wpyw na ich wielko ma sytuacja na rynku, np.:decyzje bankw centralnych o podwyszeniu lub obnieniu stp procentowych, sytuacja gospodarcza, oczekiwania dotyczce inflacji itp.

Wysoko mary z kolei jest uzaleniona od kwoty kredytu i wysokoci wkadu wasnego posiadanego przez kredytobiorc - im wielkoci te s wysze, tym mara z reguy jest nisza.

Porwnujc oferty warto zwrci uwag nie tylko na czne oprocentowanie w dniu przedstawienia oferty, ale rwnie naley zada dokadnych informacji ze szczeglnym uwzgldnieniem wysokoci mary, gdy to ona de facto rnicuje oferty.

2. Raty kapitaowe - rwne czy malejce?


W przypadku rat rwnych sprawa jest jasna - co miesic spacamy takie same raty kapitaowe, a rnice w kwocie miesicznego obcienia kredytowego mog wynika tylko ze zmiennego oprocentowania i/lub kursu walutowego.
W przypadku rat malejcych, kwota spat bdzie malaa co miesic, powodujc, e w oglnym rozrachunku zapacimy mniej odsetek ni gdyby kredyt by spacany w ratach rwnych. Jedyn wad malejcych rat kapitaowych jest fakt, e pocztkowe obcienia s wysze o 20-25 procent ni przy staych ratach.

Wicej na ten temat przeczytasz w osobnym artykule: kliknij tutaj

3. Prowizja od udzielenia kredytu.


Opata za udzielony kredyt jest pobierana przez banki zwykle w formie jednorazowej prowizji; czsto jednak kredytodawcy rezygnuj z jej nalicznia na rzecz ubezpieczenia. Zdarza si, e w materiaach reklamowych banki chwal si zerow prowizj.

W takiej sytuacji naley zachowa szczegln ostrono, moe si okaza bowiem, e w zamian za rezygnacj z jednorazowej prowizji "funduje" si nam obowizkowe ubezpieczenie na ycie czy od utraty pracy, ktre trzeba opaci z gry za okres kilku-kilkanastu miesicy.Trzeba te zwrci uwag na fakt, e prowizja jest jednorazowa, a skadki ubezpieczeniowe naley paci co miesic, czsto przez dugie lata. W rezultacie moe si okaza, e kredyt z zerow prowizj moe by droszy od takiego, przy ktrym trzeba j zapaci, ale z kolei bez ukrytych niespodzianek w postaci dodatkowego ubezpieczenia.

4. Ubezpieczenie niskiego wkadu wasnego.


Standardem rynkowym jest wymg posiadania 10-20 procent wkadu wasnego na inwestycj. W sytuacji gdy kredytobiorca nie posiada penego wkadu, wwczas musi ubezpieczy brakujc cz, zwykle na okres 3 lat. Po tym terminie bank ponownie sprawdza kwot kredytu i jej stosunek do wartoci nieruchomoci. Jeli bedzie on wyszy ni 80 procent, wwczas konieczne bdzie dalsze ubezpieczenie brakujcej kwoty.
Zdarza si, e banki stosuj inne rozwizania - np. klient nie paci ubezpieczenia niskiego wkadu z gry za okrelony termin, ale do momentu uzupenienia udziau wasnego podwyszane jest oprocentowanie kredytu np. o 0,25%.


Jak wana jest orientacja w tym temacie, moe wiadczy przypadek kilku bankw na rynku polskim, ktre przy przeduaniu ubezpieczenia pobieraj pierwotn skadk (tak jak przy uruchamianiu kredytu), a nie skadk od faktycznie brakujcej kwoty!
Dokonujc wyboru banku sprawdmy, ile ubezpieczenie kosztuje, oraz jakie ci na nas obowizki i opaty po 3 latach, jeli nie uda si uzyska wymaganego wkadu wasnego. Jednoczenie warto zapyta czy dany bank zwraca cz skadki ubezpieczeniowej, jeli nadpacimy kredyt i wymagany wkad uzyskamy po, powiedzmy, 2 latach.

5. Ubezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki.


Jest powszechnie obowizujc regu, e do momentu dostarczenia odpisu Ksigi Wieczystej z wpisem hipoteki na rzecz banku, kredytobiorca jest zobowizany paci dodatkowe ubezpieczenie. Bywa, e zamiast ubezpieczenia bank stosuje zwikszon mar.

Wany jest sposb naliczania tej opaty, czy jest ona uzaleniona od wysokoci przyznanego kredytu czy od kwoty aktualnego zaduenia. Jest to istotne szczeglnie przy zakupie nieruchomoci na rynku pierwotnym, gdzie na wpis mona czeka nawet kilkanacie miesicy (wliczajc czas budowy), a rnice wynikajce ze sposobu naliczania opaty mog by naprawd due.

6. Opata za wycen nieruchomoci.


Jedn z podstawowych czynnoci banku ktry udziela kredytu hipotecznego jest oszacowanie wartoci nieruchomoci bdcej zabezpieczeniem tego kredytu. Naley sprawdzi czy bank opiera sie na wewntrznej, bezpatnej wycenie przygotowanej na podstawie zdj, czy te wymaga dostarczenia wyceny wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawc. Jeli niezbdna jest ocena rzeczoznawcy, warto zapyta na czyj koszt.

7. Opata za wczeniejsz spat.


Jeeli zakadamy, e bdziemy w stanie spaci kredyt wczeniej, lub bdziemy chcieli dokonywac czciowych, dodatkowych spat kapitau, warto dowiedzie si zawczasu o poziom prowizji z tym zwizanych. Jeli bank deklaruje, e nie pobiera prowizji za wczeniejsz spat kredytu, sprawdmy czy jest to zapisane w umowie kredytowej, czy te jest to tylko zapisane w Tabeli opat i prowizji. Fakt, e na chwil podpisywania umowy bank zgodnie z tabel nie pobiera takiej opaty, nie oznacza, e w przyszoci, kiedy bdziemy chcieli dokona nadpaty kredytu, bank nie zmieni zdania i opaty nie wprowadzi.
Bank moe zmienia tabel bez naszej wiedzy; w przypadku umowy kredytowej kredytobiorca musi zosta poinformowany o kadej jej zmianie.


Kolejna puapka moe na nas czeka tu po dokonaniu nadpaty - okaza si moe, e co prawda bank nie pobiera opaty za wczeniejsz spate kredytu, ale musimy np. sono zapaci za sporzdzenie aneksu do umowy. Warto si wic rwnie zapyta o to czy bank wymaga aneksu i ile to kosztuje.

8. Kredyt w zotych czy walucie wymienialnej.


Kady, kto jest zainteresowany kredytem mieszkaniowym, zadaje sobie pytanie - zacign go w zotych, czy w walucie wymienialnej? Dzi banki daj klientom moliwo wyboru. Kredyt mona zaciga w zotych lub w walutach wymienialnych - dolarach amerykaskich (USD), euro (EUR) lub we frankach szwajcarskich (CHF). Wybierajc kredyt denominowany w walucie obcej musimy jednak zda sobie spraw z kilku istotnych elementw. Po pierwsze: ryzyko kursowe. Biorc kredyt na kilkanacie-kilkadziesit lat nikt nie jest w stanie przewidzie jak zachowa si kurs walutowy. Po okresie osabiania si kursu waluty obcej, moe nadej odwrotny trend i moe si okaza, e nasze obcienia zamiast male, gwatownie rosn.


Innym istotnym elementem ryzyka jest mechanizm przewalutowania kredytu i rat spaty. Podczas uruchamiania kolejnych transz kredytu bank zamienia walut na zotwki po kursie kupna banku, natomiast spata rat kapitau i odsetek odbywa si przy uyciu kursu sprzeday. W uproszczeniu wyglda to nastpujco: kredyt jest przewalutowany po niszym kursie (czyli dostajemy mniej zotwek) natomiast spacamy po wyszym kursie (czyli oddajemy wicej zotwek). Zamy czysto teoretycznie, e tego samego dnia bank uruchamia kolejn transz kredytu (powiedzmy 5.000 CHF) a my spacamy np. pierwsz rat kapitaow i odsetki (750 CHF). wwczas bank przewalutuje nam transz kredytu (odkupi od nas CHF) po kursie niszym np. 2,1250, natomiast my bedziemy musieli zakupi CHF na spat rat i odsetek po kursie wyszym np. 2.2100.


Ostatnio niektre banki "wsawiy" si nowym sposobem na niezbyt uczciwe zarobienie dodatkowych pienidzy. Ot w dniu na ktry przypada spata rat i odsetek, banki "rozszerzaj" tabel kursow (powikszaj spread). Jeli standardowa rnica pomidzy kursem kupna banku a kursem sprzeday wynosi 4-5%, to w dniach przewalutowania spread powiksza si do 7-8%. Sprawa jest na tyle kontrowersyjna, e zainteresowaa si tym Komisja Nadzoru Finansowego.
Jednak zanim wejd w ycie odpowiednie regulacje, jedyne co moe zrobi ewentualny kredytobiorca to przejrze tabele kursowe i sprawdzi, czy przypadkiem nie wida gwatownych "skokw" spreadu.

9. Dodatkowe opaty.


Wyobrania bankw w kreowaniu nowych typw prowizji i ubezpiecze wydaje si nieograniczona; naley dokadnie przejrze umow pod ktem takich wanie prowizji, opat i ubezpiecze. I tak np. oprcz wymienionych wyej ubezpiecze moemy natkn sie na takie jak:
- ubezpieczenie od utraty pracy
- ubezpieczenie od utraty zdrowia
- ubezpieczenie od utraty wartoci nieruchomoci
- ubezpieczenie od ryzyka kursowego (dla walut obcych)
- ubezpieczenie od odmowy przez sd wpisu do hipoteki.

Aby waciwie oceni dwie oferty nie wystarczy porwna oprocentowanie - trzeba zsumowa wszystkie miesiczne opaty; dopiero wtedy moemy podj waciw decyzj.

10. Rozpatrywanie wniosku.

Jednym z kryteriw oceny oferty kredytu powinien by rwnie czas oczekiwania na decyzj. Zbyt dugi czas oczekiwania na decyzj moe spowodowa utrat zadatku - dlatego, jeli jestemy pod presj czasu, warto rozway skorzystanie z droszejoferty, aby mie pewno e zdymy z zaatwianiem wszystkich formalnoci.